Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki muuttuu merkittävästi 1.10.2026. Kyseessä on yksi vuokra-asumista koskevan lainsäädännön suurimmista uudistuksista vuosikymmeniin, ja muutokset vaikuttavat sekä vuokranantajien että vuokralaisten oikeuksiin ja velvollisuuksiin.
Uudistus koskee muun muassa vuokrasopimusten kestoa, vuokranantajan irtisanomisaikaa, vuokravakuuden palauttamista, vuokrankorotuksia, tupakointia, sähköisiä tiedoksiantoja, huoneistossa asuvien henkilöiden ilmoittamista sekä vuokrasopimuksen purkamista.
Tässä artikkelissa käymme läpi, miten huoneenvuokralaki muuttuu 1.10.2026, mitä muutokset tarkoittavat käytännössä ja mitä vuokranantajan tai vuokralaisen kannattaa tehdä ennen uuden lain voimaantuloa.
Miksi huoneenvuokralakia muutetaan?
Nykyinen asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki on ollut voimassa yli 30 vuotta. Vuokra-asuminen ja erityisesti vuokrasuhteisiin liittyvä viestintä ovat tämän jälkeen muuttuneet merkittävästi.
Uudistuksen tavoitteena on selkeyttää vuokranantajan ja vuokralaisen oikeuksia ja velvollisuuksia, vähentää tulkinnanvaraisia tilanteita ja päivittää laki vastaamaan nykyisiä vuokramarkkinoita. Erityisesti sähköisen viestinnän lisääntyminen on huomioitu uudessa laissa aiempaa paremmin.
Kyse ei kuitenkaan ole kokonaan uudesta huoneenvuokralaista, vaan nykyiseen lakiin tehdään useita merkittäviä muutoksia.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee
Yksi näkyvimmistä muutoksista koskee vuokranantajan irtisanomisaikaa.
Nykyisin vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on jatkunut vähintään vuoden. Uuden lain mukaan pidempi irtisanomisaika on neljä kuukautta, ja sitä sovelletaan vasta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta.
Alle kaksi vuotta kestäneessä vuokrasuhteessa vuokranantajan irtisanomisaika on edelleen kolme kuukautta.
Vuokralaisen irtisanomisaikaan ei tule vastaavaa muutosta, vaan se säilyy lähtökohtaisesti yhdessä kuukaudessa.
Muutos helpottaa esimerkiksi tilannetta, jossa vuokranantaja haluaa myydä asunnon tai ottaa sen omaan käyttöön, eikä vuokralaisen pitkälle ulottuva asumissuoja enää edellytä kuuden kuukauden odotusaikaa.
On kuitenkin tärkeää huomata, että uutta irtisanomisaikaa koskevaa sääntelyä sovelletaan lähtökohtaisesti 1.10.2026 tai sen jälkeen tehtyihin vuokrasopimuksiin.
Vuokravakuus on palautettava 14 päivän kuluessa
Toinen käytännössä erittäin merkittävä muutos koskee vuokravakuuden palauttamista.
Aikaisemmassa laissa ei ole ollut täsmällistä määräaikaa sille, kuinka nopeasti vuokravakuus on palautettava vuokrasuhteen päätyttyä. Uuden lain mukaan vakuus on lähtökohtaisesti palautettava 14 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.
Jos vuokranantajalla on peruste käyttää vakuutta esimerkiksi maksamattomaan vuokraan tai vuokralaisen aiheuttaman vahingon korvaamiseen, vuokralaiselle on ilmoitettava vakuuden käyttämisestä 14 päivän kuluessa.
Käytännössä vuokranantajan kannattaa siis tarkastaa asunto ja selvittää mahdolliset saatavansa mahdollisimman nopeasti vuokrasuhteen päätyttyä.
Vuokravakuutta ei voi pitää varmuuden vuoksi hallussa kuukausien ajan odottamassa sitä, ilmeneekö myöhemmin jotakin korvattavaa.
Vuokrankorotuksesta on ilmoitettava kirjallisesti
Myös vuokrankorotuksia koskeva sääntely täsmentyy.
Vuokranantajan on jatkossa ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti:
-vuokrankorotuksesta
-uuden vuokran määrästä
-korotuksen voimaantulopäivästä.
Ilmoitus on annettava vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vuokralaisella on lisäksi oikeus saada selvitys siitä, miten korotus on vuokrasopimuksen mukaisen korotusehdon perusteella laskettu.
Merkittävä käytännön muutos on myös se, ettei ilmoittamatta jääneitä vuokrankorotuksia voida lähtökohtaisesti periä jälkikäteen takautuvasti.
Vuokranantajan kannattaa siten jatkossa dokumentoida vuokrankorotukset huolellisesti eikä luottaa siihen, että esimerkiksi indeksikorotus toteutuisi käytännössä automaattisesti ilman asianmukaista ilmoitusta.
Tupakointi vuokra-asunnossa kielletään lähtökohtaisesti
Uusi laki muuttaa myös tupakointia koskevaa lähtökohtaa.
Tupakointi vuokrahuoneistossa, siihen kuuluvalla parvekkeella sekä huoneistoon kuuluvissa ulkotiloissa on lähtökohtaisesti kielletty, ellei vuokranantaja ole antanut siihen lupaa.
Aikaisemmin tupakointikielto on yleensä edellyttänyt erillistä vuokrasopimusehtoa. Uudistuksen jälkeen lähtökohta kääntyy toisin päin: tupakointi on kiellettyä ilman erillistä lupaa.
Merkittävää on, että muutos koskee lähtökohtaisesti myös ennen 1.10.2026 alkaneita vuokrasuhteita. Tupakointikielto tulee siten voimaan myös vanhoissa vuokrasuhteissa ilman, että vuokrasopimus olisi tämän vuoksi uusittava.
Vuokralaisen on ilmoitettava asunnossa asuvista henkilöistä
Vuokranantajan tiedonsaantioikeutta vahvistetaan myös sillä, että vuokralaiselle tulee velvollisuus ilmoittaa huoneistossa asuvat henkilöt.
Vuokranantajalla on siten jatkossa oikeus saada tieto siitä, ketkä vuokra-asunnossa tosiasiallisesti asuvat.
Muutos ei tarkoita sitä, että vuokranantaja voisi vapaasti määrätä, kuka vuokralaisen kanssa saa asua. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa säädetään edelleen erikseen esimerkiksi puolison ja perheenjäsenten asumisesta.
Uudistus parantaa kuitenkin vuokranantajan mahdollisuutta tietää, ketkä hänen omistamassaan huoneistossa tosiasiallisesti asuvat.
Vuokrasuhteen ilmoitukset voidaan antaa sähköisesti
Yksi käytännön kannalta merkittävimmistä uudistuksista liittyy sähköiseen tiedoksiantoon.
Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia vuokrasuhteessa käytettävästä sähköisestä viestintäkanavasta. Tällainen kanava voi olla esimerkiksi sähköposti, tekstiviesti, pikaviestipalvelu tai muu sovittu sähköinen järjestelmä.
Myös vuokrasuhteen kannalta tärkeät ilmoitukset ja tietyin edellytyksin esimerkiksi varoitukset voidaan uuden sääntelyn perusteella antaa sähköisesti.
Muutos on merkittävä, sillä aikaisempi sääntely on monissa tilanteissa edellyttänyt käytännössä huomattavasti muodollisempaa todistettavaa tiedoksiantoa.
Sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannattaa jatkossa huolehtia siitä, että vuokrasopimukseen kirjattu sähköinen yhteystieto pysyy ajan tasalla.
Määräaikainen vuokrasopimus voi jatkua automaattisesti toistaiseksi
Uusi laki tunnistaa myös vuokramarkkinoilla jo pitkään käytetyn niin sanotun hybridivuokrasopimuksen.
Tällaisessa sopimuksessa vuokrasuhde sovitaan esimerkiksi ensimmäiseksi vuodeksi määräaikaiseksi, minkä jälkeen sopimus jatkuu automaattisesti toistaiseksi voimassa olevana.
Tällaista sopimustyyppiä on käytetty jo aikaisemmin, mutta jatkossa siitä säädetään nimenomaisesti laissa.
Samalla uusien sopimusten osalta muuttuu mahdollisuus käyttää ehtoja, joilla toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisoikeutta rajoitetaan siten, että sopimus voidaan irtisanoa aikaisintaan tiettynä ajankohtana. Tällaisia ehtoja ei enää voida käyttää 1.10.2026 jälkeen solmittavissa sopimuksissa samalla tavalla kuin aikaisemmin, vaan tällaiset ehdot ovat mitättömiä. Käytännön vaihtoehdoksi tulee siten määräaikainen jakso, jota seuraa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasuhde.
Vuokrasopimuksen purkamiseen tulee uusi peruste
Uuteen lakiin lisätään myös uusi yleinen vuokrasopimuksen purkamisperuste.
Vuokranantaja voi jatkossa tietyissä tilanteissa purkaa vuokrasopimuksen myös muusta erittäin painavasta syystä, vaikka tilanne ei täsmällisesti kuuluisi johonkin laissa erikseen lueteltuun aikaisempaan purkamisperusteeseen.
Tarkoituksena on mahdollistaa puuttuminen esimerkiksi erittäin vakavaan tai turvallisuutta vaarantavaan käyttäytymiseen, johon nykyiset yksityiskohtaiset purkamisperusteet eivät aina ole soveltuneet.
Purkamiskynnys on kuitenkin korkea. Sanamuoto ”erittäin painava syy” tarkoittaa sitä, ettei vähäinen häiriö tai yksittäinen tavanomainen ristiriitatilanne oikeuta vuokrasopimuksen purkamiseen.
Purkamisen oikeellisuus kannattaa aina arvioida huolellisesti ennen toimenpiteisiin ryhtymistä, koska perusteettomalla purkamisella voi olla vuokranantajalle merkittäviä taloudellisia seurauksia.
Vuokranantajan oikeus päästä asuntoon täsmentyy
Vuokranantajalla on jo nykyisen lain perusteella oikeus päästä asuntoon esimerkiksi huoneiston kunnon tai hoidon valvomiseksi sekä asunnon näyttämiseksi uudelle vuokralaiselle tai ostajalle.
Uusi sääntely täsmentää menettelyä tilanteessa, jossa sopivaa käyntiaikaa ei saada sovittua.
Vuokranantaja voi tietyin edellytyksin ilmoittaa etukäteen ajankohdan, jolloin huoneistossa käydään.
Tämä ei kuitenkaan tarkoita rajatonta oikeutta mennä asuntoon vuokralaisen tietämättä. Vuokralaisen kotirauhaa on edelleen kunnioitettava ja käynnin tulee perustua lain mukaiseen syyhyn.
Muuttopäivää koskeva sääntö muuttuu
Myös muuttopäivän sääntely yksinkertaistuu.
Uuden lain lähtökohtana on, että huoneisto on luovutettava vuokranantajan hallintaan vuokrasopimuksen päättymispäivänä.
Muutos on käytännössä merkittävä, koska aikaisemman sääntelyn mukainen muuttopäivä on lähtökohtaisesti ollut vuokrasopimuksen päättymispäivää seuraava arkipäivä.
Vuokranantajan ja vuokralaisen onkin jatkossa syytä sopia muuttoajankohdasta ja avainten luovuttamisesta mahdollisimman selkeästi.
Uutta muuttopäivää koskevaa sääntöä sovelletaan lähtökohtaisesti lain voimaantulon jälkeen tehtäviin vuokrasopimuksiin.
Mitä vuokralaisen asuntoon jättämälle omaisuudelle tapahtuu?
Aikaisemmassa lainsäädännössä huoneistoon vuokrasuhteen jälkeen jätetty omaisuus on aiheuttanut vaikeita käytännön tilanteita.
Uuteen lakiin tulee nimenomaisia säännöksiä siitä, miten huoneistoon jäänyttä omaisuutta voidaan käsitellä.
Vuokranantajalla on tietyin edellytyksin oikeus ryhtyä toimenpiteisiin asuntoon jätetyn omaisuuden osalta. Jätteet sekä selvästi arvoton tai rikkinäinen omaisuus voidaan hävittää, ja muuhun omaisuuteen sovelletaan laissa säädettyä menettelyä.
Vuokranantajan ei silti pidä automaattisesti heittää kaikkea asuntoon jäänyttä omaisuutta pois. Arvokkaamman omaisuuden käsittelyssä on noudatettava laissa säädettyä menettelyä.
Koskeeko uusi huoneenvuokralaki myös vanhoja vuokrasopimuksia?
Osittain kyllä.
Lakia sovelletaan 1.10.2026 jälkeen pääsääntöisesti myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin vuokrasopimuksiin. Kaikki muutokset eivät kuitenkaan vaikuta vanhoihin sopimuksiin samalla tavalla.
Esimerkiksi vuokrasuhteen kestoa, vakuuden asettamista, vuokrankorotusta, vuokranantajan irtisanomisaikaa ja muuttopäivää koskeviin muutoksiin liittyy erityisiä siirtymäsäännöksiä.
Sen sijaan esimerkiksi vakuuden käyttöä ja palauttamista koskevat uudet menettelysäännöt tulevat sovellettaviksi myös aikaisemmin solmittuihin vuokrasuhteisiin.
Vanhoja vuokrasopimuksia ei siis tarvitse automaattisesti uusia 1.10.2026.
Mitä vuokranantajan kannattaa tehdä ennen 1.10.2026?
Vuokranantajan kannattaa ainakin tarkistaa nykyinen vuokrasopimuspohjansa ja varmistaa, että se vastaa uuden lain vaatimuksia.
Erityisesti kannattaa kiinnittää huomiota:
-vuokrasopimuksen kestoa koskeviin ehtoihin
-sähköisen tiedoksiannon sopimiseen
-vuokrankorotusehtoihin ja korotusilmoituksiin
-vuokravakuuden palauttamista koskevaan menettelyyn
-asukkaita koskeviin ilmoituksiin
-tupakointia koskeviin ehtoihin
-muuttopäivää koskeviin kirjauksiin.
Vanhoja sopimuksia ei tarvitse tarpeettomasti tehdä kokonaan uudelleen, mutta vuokranantajan on syytä tuntea ne uuden lain säännökset, joita sovelletaan jatkossa myös olemassa oleviin vuokrasuhteisiin.
Yhteenveto
Huoneenvuokralain muutos 1.10.2026 tuo useita käytännön muutoksia suomalaisiin vuokrasuhteisiin.
Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee uusissa sopimuksissa, vuokravakuuden palauttamiseen tulee 14 päivän määräaika, vuokrankorotuksista on ilmoitettava kirjallisesti ja sähköinen tiedoksianto helpottuu. Tupakointi vuokra-asunnossa on jatkossa lähtökohtaisesti kiellettyä ilman vuokranantajan lupaa, vuokralaiselle tulee velvollisuus ilmoittaa asunnossa asuvista henkilöistä ja myös vuokrasopimuksen purkamista sekä asuntoon jätettyä omaisuutta koskevaa sääntelyä uudistetaan.
Kaikkia uusia säännöksiä ei sovelleta samalla tavalla ennen 1.10.2026 tehtyihin sopimuksiin. Siksi sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannattaa tarvittaessa selvittää, mitä sääntöä juuri omaan vuokrasuhteeseen sovelletaan.
Tarvitsetko apua vuokrasopimukseen tai vuokrariitaan?
Huoneenvuokralain uudistus muuttaa sekä vuokranantajien että vuokralaisten oikeuksia ja velvollisuuksia. Virheellinen irtisanominen, purkaminen, vuokrankorotus tai vakuuden käyttäminen voi johtaa nopeasti riitaan ja merkittäviin kustannuksiin.
Asianajotoimistomme auttaa muun muassa vuokrasopimusten laatimisessa ja tarkistamisessa, vuokrasopimuksen irtisanomisessa ja purkamisessa, vuokrasaatavien perinnässä, häätöasioissa, vuokravakuutta koskevissa riidoissa sekä muissa huoneenvuokraukseen liittyvissä riitatilanteissa.
Ota yhteyttä, niin selvitämme tilanteesi ja oikeutesi.
Sähköposti: toimisto@savonjuristit.fi Puhelin: 040 145 9002 (Siilinjärvi) tai 045 130 7166 (Iisalmi) Varaa aika verkossa: www.savonjuristit.fi/ota-yhteytta